En el municipio de Madrid, la mayoría de las reformas interiores que no tocan la estructura se tramitan con una declaración responsable, y solo piden licencia las obras que afectan a estructura, a edificios protegidos o a un cambio de uso. En el resto de la Comunidad cada ayuntamiento aplica su propia ordenanza. A esto se suman el ICIO, el permiso del contenedor, el aviso a la comunidad y la gestión de los residuos. Lo explicamos en el orden en que lo tramitamos.
Madrid capital: declaración responsable o licencia
El Ayuntamiento de Madrid regula estos trámites con la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, aprobada en 2022. La idea es sencilla: si la obra es interior y no compromete el edificio, el propietario declara lo que va a hacer, aporta la documentación y puede empezar sin esperar una resolución. El ayuntamiento comprueba después.
| Obra | Trámite habitual en Madrid capital |
|---|---|
| Cambiar suelos, alicatados, sanitarios o cocina sin mover tabiques | Declaración responsable |
| Reforma integral sin tocar estructura ni fachada | Declaración responsable con documentación técnica |
| Abrir un muro de carga, tocar forjados o vigas | Licencia con proyecto técnico |
| Edificio catalogado o protegido | Licencia |
| Convertir un local en vivienda | Licencia |
Una declaración responsable no significa que no haya control. Si lo declarado no coincide con lo que se hace, el ayuntamiento puede parar la obra. Por eso describimos cada partida tal como se va a ejecutar.
El resto de municipios de la Comunidad
Fuera de la capital manda la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, modificada por la Ley 1/2020. La ley fija el marco y cada ayuntamiento concreta en su ordenanza qué obras van por declaración responsable, cuáles por comunicación previa y cuáles necesitan licencia. Getafe, Alcobendas, Las Rozas o Torrejón no tienen por qué pedir lo mismo para la misma obra.
Hay casos en los que conviene mirar con más calma. En el casco histórico de Alcalá de Henares, declarado Patrimonio de la Humanidad, las obras en edificios protegidos exigen más permisos. En la Sierra, en Guadarrama o Galapagar, una casa de piedra que se amplía o cambia de fachada no se tramita igual que la reforma interior de un piso. Antes de presupuestar consultamos la ordenanza del municipio y te decimos qué trámite toca.
ICIO y tasas
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) se paga sobre el presupuesto de ejecución de la obra. Cada ayuntamiento fija su porcentaje dentro de un máximo legal del 4 %. A él se suma la tasa por la tramitación, que también es municipal. Ambos aparecen como líneas separadas en nuestro presupuesto, para que sepas qué es obra y qué es impuesto.
Contenedor y ocupación de la vía pública
Poner un contenedor de escombros o un saco en la calle necesita autorización de ocupación de la vía pública. En calles estrechas del centro, como las de Lavapiés, La Latina o Malasaña, a veces no cabe un contenedor y se trabaja con sacos que se retiran a diario. Pedimos el permiso nosotros y lo dejamos visible en la obra.
| Partida de obra ligada al trámite | Precio orientativo con IVA |
|---|---|
| Contenedor de escombros, por unidad | 150 a 300 € |
| Demolición interior de un piso de 70 m², con retirada | 3.500 a 7.000 € |
La tasa de la vía pública es municipal y se suma aparte.
La comunidad de propietarios
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su artículo 7, permite al propietario modificar su piso siempre que no afecte a la estructura, la seguridad del edificio ni los elementos comunes, y le obliga a comunicarlo a la comunidad. En la práctica:
- Escribimos al administrador de fincas antes de empezar, con las fechas y el tipo de obra.
- Protegemos portal, escalera y ascensor cada día y los dejamos limpios.
- Preguntamos si el ascensor se puede usar para bajar escombro y en qué condiciones.
- Trabajamos dentro de los horarios que fijen los estatutos o las normas de la comunidad y la ordenanza de ruido del municipio.
Si la obra toca un elemento común, como una bajante general, la fachada o un patio de luces, hace falta acuerdo de la junta.
Residuos de obra
El Real Decreto 105/2008 regula los residuos de construcción y demolición. El productor de la obra debe asegurar que el escombro se lleva a un gestor autorizado, y en muchos municipios la licencia o la declaración responsable exigen acreditarlo. Al terminar te entregamos el certificado de gestión de residuos.
Amianto en fincas antiguas
En edificios anteriores a los 80 aparecen a veces bajantes, depósitos o placas de fibrocemento con amianto. No se pueden romper ni tirar al contenedor. Solo puede retirarlos una empresa inscrita en el RERA, con el plan de trabajo que exige el Real Decreto 396/2006. Si lo encontramos, paramos esa partida, te lo explicamos y coordinamos la retirada con una empresa inscrita.
Lo que tramitamos por ti
En una reforma integral con nosotros, el trámite forma parte de la obra: consultamos la ordenanza de tu municipio, preparamos la declaración responsable o la solicitud de licencia, pedimos el permiso del contenedor, avisamos a la comunidad y cerramos con el certificado de residuos y los boletines de instalación. Si quieres saber cuánto suma todo en tu caso, mira cuánto cuesta una reforma integral de piso.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para cambiar el suelo o pintar?
Pintar el interior de tu piso no requiere trámite. Cambiar suelos, alicatados o sanitarios sin tocar tabiques ni instalaciones generales suele ir por declaración responsable en Madrid capital, y en otros municipios depende de su ordenanza. Te lo decimos en la visita, antes de presupuestar.
¿Quién presenta la declaración responsable?
La firma el titular de la vivienda, pero la preparamos nosotros: descripción de la obra, presupuesto, planos cuando hacen falta y la documentación técnica que pida el tipo de actuación. Tú solo revisas y firmas.
¿Puede la comunidad impedir que reforme mi piso?
No, si la obra se queda dentro de tu vivienda y no afecta a la estructura, la seguridad del edificio ni los elementos comunes. Lo que sí debes es comunicarla antes, y respetar los horarios y las normas de uso del portal y el ascensor que tenga la comunidad.