Precio de una reforma integral de piso en Madrid, por m²

En la Comunidad de Madrid, reformar un piso entero cuesta entre 600 y 1.200 € por metro cuadrado con IVA, lo que para un piso de 70 m² con calidades medias da entre 42.000 y 75.000 €. La horquilla es amplia porque no cuesta lo mismo renovar un piso de los 70 con la distribución buena que rehacer una finca del centro con techos de tres metros y vigas de madera. Abajo contamos qué lleva cada caso y qué partidas mandan en el presupuesto.

Tres pisos, tres presupuestos

Vivienda	Precio orientativo con IVA	Lo que suele pesar
Piso de 70 m² de los años 70 en el sur o la periferia	42.000 a 75.000 €	Instalaciones de origen, gotelé, terrazo, tabiques de ladrillo hueco
Piso de 100 m² en finca antigua del centro	65.000 a 110.000 €	Techos altos, molduras, tarima que conservar, vigas, accesos difíciles
Piso grande con terraza o chalet del noroeste	600 a 1.200 €/m²	Más baños, carpintería exterior, terrazas e impermeabilización

El piso de los 70. Es la reforma más frecuente en Carabanchel, Usera, Vallecas, Moratalaz o San Blas, y en los bloques de ladrillo visto de Getafe, Leganés, Alcorcón, Móstoles o Fuenlabrada. La estructura suele estar bien; lo que está agotado es lo que no se ve. La fontanería es de hierro galvanizado o de plomo, el cuadro eléctrico no tiene los circuitos que pide una cocina de inducción y los tabiques son de ladrillo hueco sencillo. Si la distribución vale, el precio se queda en la parte baja del tramo. Si hay que mover la cocina o ganar un baño, sube.

La finca antigua del centro. En Chamberí, Salamanca, Argüelles, Malasaña o La Latina el piso trae cosas que merece la pena salvar: molduras de escayola, puertas de cuarterones, tarima de pino o roble. Salvar cuesta más que tirar. A eso se suman los techos de más de tres metros, que obligan a andamio para pintar y alicatar, los forjados de vigas de madera que a veces hay que revisar, el portal y la escalera que protegemos a diario y la furgoneta que no encuentra dónde parar. Todo eso cabe en la cifra y explica que el metro cuadrado salga más caro.

El piso grande o el chalet del noroeste. En Majadahonda, Pozuelo, Las Rozas o Boadilla abundan viviendas de los 80 a 2000 con más metros y más baños. El metro cuadrado no siempre es más caro, pero hay más de todo: más sanitarios, más carpintería exterior, terrazas que conviene impermeabilizar antes de poner suelo nuevo. Aquí la calidad de los materiales pesa más que la obra.

Las partidas que mueven el precio

Instalaciones. Electricidad nueva según el REBT, con su certificado de instalación (el boletín), y fontanería completa hasta la llave de paso. En un piso antiguo no tiene sentido reformar sin cambiarlas: es la única ocasión de hacerlo sin romper azulejo nuevo.

Distribución y tabiquería. Tirar y levantar tabiques cambia el presupuesto más que ninguna otra decisión. Trabajamos con ladrillo o con pladur según la estancia.

Partida	Precio orientativo con IVA
Tabique o trasdosado de pladur con aislamiento	35 a 60 €/m²
Suelo de microcemento	70 a 120 €/m²

Pladur. Un tabique de placa de yeso con lana mineral dentro aísla mejor del ruido que el ladrillo hueco de los 70, es más rápido de montar y deja pasar instalaciones sin rozas. Lo usamos también para trasdosar la pared que da al vecino o a la fachada.

Microcemento. Da continuidad entre salón, cocina y baño sin juntas y se puede aplicar sobre el terrazo si está firme. No es la opción más barata por metro, y exige una base bien preparada; si el terrazo está hueco o suena, hay que resolverlo antes.

Cocina y baños. Son las estancias con más oficios por metro. La gama de muebles, encimera y sanitarios mueve la cifra final más que la propia obra.

Carpintería. Ventanas nuevas con rotura de puente térmico y puertas interiores. Si además mejora la eficiencia energética acreditada con certificado antes y después, puede dar derecho a deducción en el IRPF.

IVA del 10 % o del 21 %

La reforma de una vivienda puede llevar IVA reducido del 10 % cuando la encarga un particular para su uso, el edificio tiene más de dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumple alguna condición, el IVA es del 21 %. Lo comprobamos antes de presupuestar y el tipo aparece escrito en cada línea.

Licencia e ICIO

En el municipio de Madrid, la mayoría de las reformas interiores que no tocan estructura se tramitan por declaración responsable; si se toca estructura o el edificio está protegido, hace falta licencia. En el resto de municipios manda la ordenanza de cada ayuntamiento. A la tasa se suma el ICIO, un porcentaje del presupuesto de ejecución que fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4 %. Lo contamos con detalle en licencia de obra para una reforma en Madrid.

Cómo comparar presupuestos

Dos cifras para el mismo piso solo se comparan si describen la misma obra. Pide que cada presupuesto deje por escrito:

1. Mediciones por partida, no un precio cerrado sin desglose.
2. Qué instalaciones se cambian enteras y cuáles se aprovechan.
3. Marca y gama de sanitarios, grifería, suelos y carpintería.
4. Si incluye licencia o declaración responsable, ICIO, contenedor y ocupación de vía pública.
5. Gestión de residuos con su certificado.
6. El tipo de IVA aplicado y por qué.
7. Calendario de obra y garantía.

El presupuesto más bajo suele ser el que deja fuera alguna de estas líneas. Cuando visitamos un piso medimos cada estancia y te entregamos el desglose completo, para que puedas ponerlo al lado de cualquier otro.

Preguntas frecuentes